Získat úvěr na bydlení pro mladé rodiny je dostupnější. Opravdu?

úvěr na bydlení pro mladé

Znáte to také ze svého okolí, kdy mladá rodina si chce pořídit své vlastní bydlení, ale pro banku není atraktivním klientem? Ve většině případů banka takového klienta může považovat pro ni za rizikového, jelikož nemá žádnou bankovní historii nebo velmi krátkou. Úvěr na bydlení pro mladé rodiny se tak může jevit jako nedostupný. Stát chce takto mladým žadatelům pomoci k lepším možnostem financovat bydlení. Skutečně?

Pojďme se na to podívat trochu podrobněji.

Státní fond rozvoje bydlení od 21. dubna začal přijímat žádosti o úvěr z nového Programu 600. Tento program je určen na pořízení bydlení pro osoby mladší 36 let pečující o dítě do 6 let. Otázkou je, zda usnadní nový úvěrový program státu mladým rodinám pořízení prvního bydlení nebo jde jen o líbivé gesto našich politiků, které ve srovnání s dřívějšími úvěrovými programy státu a s historicky nejlevnějšími hypotékami neobstojí.

Žadatel o úvěr a hodnocení bonity

Osoba mladší 36 let, trvale pečující o dítě do 6 let, která v době podání žádosti o úvěr není(spolu)vlastníkem bytu nebo rodinného domu nebo nájemcem družstevního bytu. Žadatelem o úvěr může být i cizinec s povolením k pobytu v ČR.

Cílem programu má být podpora pořízení prvního bydlení mladou rodinou s malým dítětem, tj. v přechodném období, kdy má rodina pro získání běžného úvěru na bydlení dočasně nižší příjmy a vyšší životní náklady. Pravidla pro posuzování bonity nejsou známa a je pravděpodobné, že je SFRB v budoucnu nezveřejní ani formou jednoduché kalkulačky dostupné na webu.

Na základě zkušeností s předchozími úvěrovými programy SFRB se domníváme, že posuzování bonity bude u SFRB mírnější než u hypoték s LTV nad 70 %, a to i za cenu vyšší splátky úvěru způsobenou kratší maximální splatností, než jakou nabízí hypotéky. Rovněž některé banky nejsou dnes ochotny počítat do příjmů rodičovský příspěvek v plné výši, což u SFRB nepředpokládáme.

Komplikací také může být podmínka ne(spolu)vlastnit v době podání žádosti o úvěr nemovitost určenou k bydlení. Pokud se chce mladá rodina stěhovat do většího, tak musí nejprve stávající nemovitosti prodat a až následně žádat o úvěr. Což je ve většině případů nešťastné řešení a kolikrát i nemožné.

Účel úvěru

úvěr na bydlení pro mladéKoupě rodinného domu nebo bytu, nebo převod družstevního podílu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu, v bytovém družstvu. Výstavba novostavby rodinného domu, vestavba, nástavba nebo přístavba bytu anebo změna jiné stavby nebo její části na obydlí.

Vzhledem k míře nejistoty získání úvěru a významně vyšší administrativní náročnosti, než je tomu u běžné bankovní hypotéky, se vyplatí žádat stát o nový úvěr jen omezené skupině klientů. Zejména v případě koupě nemovitosti v rámci rodiny, kde je velká ochota prodávajícího čekat na schválení úvěru několik týdnů. Dále také v případě výstavby rodinného domu, a to v průběhu samotné výstavby, když žadatelé zjistí, že jim vzrostou náklady na dokončení domu a vlastní prostředky plus získaná hypotéka jim je nepokryje.

Parametry úvěru

Výše úvěru: 50 – 600 000 Kč, maximálně však 50 % nákladů. Současně platí, že celková výše všech úvěrů použitých na pořízení bydlení nesmí přesáhnout 90 % skutečných nákladů na výstavbu nebo 90 % kupní ceny sjednané v kupní. Žadatel o úvěr tedy musí zaplatit alespoň 10 % nákladů na pořízení bydlení ze svého.

Oproti předchozímu úvěrovému Programu 300 sice vzrostla maximální výše poskytovaného úvěru, na druhou stranu tento šlo získat, i když klient neměl žádné vlastní prostředky. Obzvlášť rodinám s malými dětmi budou vlastní prostředky ve výši 10 % chybět.

Splácení:        Maximální sjednaná splatnost je 15 letCelková doba splatnosti úvěru včetně doby přerušení splácení jistiny nesmí přesáhnout 21 let. V průběhu splácení úvěru lze požádat o přerušení splácení jistiny z důvodu narození, osvojení, poručenství, svěření dítěte do péče nebo pěstounství dítěte až na dobu 2 let.

Přerušení splácení jistiny lze povolit také z důvodu ztráty zaměstnání na dobu delší než 3 měsíce, nemoci trvající déle než 3 měsíce nebo úmrtí člena domácnosti. Celková doba přerušení splácení jistiny z těchto důvodů nesmí přesáhnout opět dobu 2 let. Na začátku splácení úvěru lze také odložit splácení jistiny až o 6 měsíců, za podmínky zachování maximální splatnosti 15 let. Úvěr je možné kdykoli předčasně splatit bez sankcí.

V již zmiňovaném předchozím úvěrovém Programu 300 byla maximální splatnosti úvěru 20 let. Nyní je tedy o 5 let kratší, což mírně zvyšuje nároky na bonitu.

Jednou z mála situací, kdy se vyplatí o úvěr od státu žádat, je ta, kdy bude klient úvěrem od státu hradit významnou část pořizovacích nákladů na nové bydlení, a bude moci uvedené možnosti dočasného odložení splácení jistiny významně využít.

Úroková sazba a její fixace:    Úroková sazbaúvěr na bydlení pro mladé 1 se stanovuje ve výši základní referenční sazby EU platné pro ČR +  12 % p. a., aktuálně tedy ve výši 1,46 – 2,46 % p. a. Fixace je možná nejdéle na 5 let. Po dobu přerušení splácení je úroková sazba poloviční.

Také úroková sazba nebude tím správným důvodem, proč stát o úvěr žádat, když ji dříve poskytoval na celou dobu splatnosti úvěru v předem jasné výši 2 % p. a. Navíc v době, kdy průměrná úroková sazba hypoték byla vyšší, než je tomu dnes. V případě úvěru ve výši 600 000 Kč, se splatností 15 let, a úrokovou sazbou 1,46 % / 2,46 % nám vychází měsíční splátka 3 714 Kč / 3 989 Kč. U hypotéky ve stejné výši, se splatností 30 let a průměrnou úrokovou sazbou 2 % p. a. nám vyjde měsíční splátka na 2 218 Kč, tedy o cca 1 500 – 1 800 Kč méně. To se negativně projeví při posuzování bonity hypotečního úvěru, v případě, kdy samotný úvěr od státu a vlastní peníze k pořízení bydlení stačit nebudou.

Navíc úroky zaplacené z úvěru od státu nelze odečíst od základu daně z příjmu fyzických osob. Tuto výhodu přiznává zákon o daních z příjmů pouze u hypotéčních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření.

Zajištění úvěru        

Nároky na ručitele jsou následující. Vstupní věk maximálně do 55 let a průměrný měsíční příjem za poslední tři měsíce nad 15 000 Kč.

Nároky na zajištění jsou podle našeho názoru nejproblematičtější částí celého úvěrového programu. Dle dosavadních informací od českých bank poskytujících hypotéky, naprostá většina z nich zástavní právo ve 2. pořadí pro zajištění hypotéky akceptovat nebude. Drtivá většina žadatelů se tedy bez alespoň 1 ručitele neobejde. Nároky na ručitele jsou oproti úvěrům ze stavebního spoření mírnější, ale ručit někomu za úvěr chce dnes jen málokdo.

Nejpravděpodobnější skupinou ručitelů tedy budou rodiče žadatelů a vzhledem ke věkovým limitům žadatele a ručitele a podmínce péče o dítě, řada potenciálních zájemců podmínky zajištění úvěru nedokáže splnit. Úvěr bude spíše dostupnější pro žadatele s maturitním vzděláním pocházejícího z venkova, než pro vysokoškoláka z velkoměsta, který pořízení dítěte odkládá na pozdější dobu.

Další podmínky

– po dobu splácení úvěru nesmí příjemce úvěru převést vlastnické právo k bytu nebo domu nebo družstevní podíl v bytovém družstvu na jinou osobu a také jej musí užívat ke svému bydlení a bydlení nezletilého dítěte, o které trvale pečuje, do doby jeho zletilosti. Podmínka, aby byt nebo dům sloužil jako bydliště dítěte, může být z vážných důvodů prominuta.

– pořizovaný byt či dům se nesmí nacházet v záplavovém území.

Toto je zásadní a nejdůležitější podmínka. Na rozdíl od hypotéky, kdy banka pouze řeší, zda zastavovanou nemovitost je nezbytné pojistit proti riziku povodně a záplavy a zda je nějaká pojišťovna k tomu ochotná, SFRB požaduje doložit potvrzení od příslušného vodoprávního úřadu, že se pořizovaná nemovitost v záplavovém území nenachází, resp. nacházet nebude.

Vysvětlení rozdílů mezi stanovením povodňové zóny pro potřeby pojištění nemovitosti a stanovením záplavového území podle § 66 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách (tzv. vodní zákon) naleznete zde.

V praxi jde o to, že zejména ve městech a obcích ležících blízko velkých řek může záplavové území stanovené pro stoletou vodu zabírat i významnou část jejich plochy. Hypotéku na byt v této části města tedy nebude problém získat, jen si klient připlatí na pojistném za pojištění nemovitosti, kdežto na úvěr od státu nebude mít nárok.

Závěr

Nový státní úvěrový program pro mladé není vzhledem k aktuálním podmínkám na hypotečním trhu celkově tak výhodný, jako býval jeho předchůdce. I přesto může být pro velmi omezený počet klientů výhodný. Z naší praxe víme, že pro hladký průběh financování bydlení doporučíme standardní postupy při vyřizování úvěru na bydlení. Avšak na paměti mít budeme, že je tu varianta SFRB pro úzký okruh vybraných klientů.

úvěr na bydlení pro mladéVždy zvažujeme několik variant a hledáme nejrychlejší a nejschůdnější cesty při financování bydlení. Pokud jste však již v situaci, že svůj úvěr na bydlení máte a zajímá vás, jak a kdy mít lepší cenu, abyste zbytečně nepřepláceli závratné částky bance, stáhněte si zdarma návod, jak na to. Získáte tak náskok před nabídkou banky a ušetříte až stovky tisíc.

Komentáře