Jak dlouhodobou HYPOTÉKU splatit za 18 let

Před 6 lety jsem si pořizoval své vlastní bydlení (byt na hypotéku). Moje představa byla taková, že budu splácet hypotéku 30 let. Taková byla splatnost mé hypotéky. 30 let se zavázat bance, že jí budu pravidelně posílat určenou splátku v úvěrové smlouvě každý měsíc.

Šílená představa, že? No jo, jenže jak si pořídit vlastní bydlení, když člověk nemá na účtu nějaký ten milion, který by mohl takto investovat? Dneska už vím, že lze hypotéku splatit za 18 let i přesto, že je nastavena na 30 let splatnost. Je důležité si uvědomit, jaké mám možnosti. Jak to na finančním trhu chodí. A tuto záležitost svěřit někomu, kdo se tímto dnes a denně zabývá.

Možná máte takového strašáka v hlavě i vy. Možná je to jeden z důvodů, proč ještě nebydlíte ve svém, ale stále platíte někomu za pronájem.

Jak se dá řešit situace, abyste mohli „dlouhou“ hypotéku splatit mnohem dříve?

Jak při stejné výši měsíční splátky mít hypotéku splacenou dříve, než je uvedeno v úvěrové smlouvě?

Pojďme se tedy podívat, jak na to.

Budeme vycházet z této hypotéky, kterou jsem nedávno propočítával pro své klienty.

Dejme tomu, že jste v momentální situaci, kdy platíte za pronájem bytu, ve kterém bydlíte, částku 10.000 Kč/měs. Výhodnější pak je, tento byt si koupit do osobního vlastnictví a platit splátku hypotéky.

Příjemná představa, že máte své vlastní bydlení, za které neplatíte přehnaný pronájem. Bydlíte ve svém. Pořád však je zde ten fakt, že za vlastní bydlení budete bance splácet 20 nebo 30 let. A to je celkem dost dlouhá doba. Tady však existuje řešení, které vám v bance nikdo nenabídne. Banka totiž chce, abyste u ní zůstali s hypotékou co nejdéle. To ale nemusíte.

Máte tak dvě možnosti:

1. pokud chcete platit stejnou splátku za hypotéku jako doposud za pronájem, tj. cca 10.000 Kč/ měs., hypotéku budete mít zaplacenu za 20 let, při měsíční splátce 10.108 Kč/ měs.
2. hypotéku záměrně natáhnete na maximální možnou dobu splatnosti, což je 30 let, pokud doba splatnosti nepřesáhne 65 let vašeho věku. V některých případech banky povolují splatnost hypotéky do věku 70 let. Měsíční pravidelná splátka bude 7.382 Kč, při úrokové sazbě 1,99 % (takovou hypotéku získáte například v ČSOB, resp. Hypoteční bance).

Vznikl nám zde rozdíl mezi původní možností splátky, tj. 10.000 Kč a splátkou pro banku v rámci hypotéky na 30 let, tj. 7.382 Kč. Výsledná částka, kterou budeme cíleně a dobře investovat tak, aby se nám co nejlépe zhodnocovala, je 2.618 Kč. Pro investování využijeme podílové fondy Conseq.

V tomto případě budeme pravidelně měsíčně platit také 10.000 Kč, avšak pouze 7.382 Kč do banky. Proč to uvádím? 20 let ve vašem životě je celkem dlouhá doba a může se stát, že některý měsíc nebudete schopni zaplatit celou částku 10.000 Kč, např. při náhlých výdajích pro vaše ratolesti, nebo při případném krátkodobém poklesu příjmu apod.

Zbylou část, kterou investujeme pro případ dřívějšího splacení hypotéky, však není nijak sankcionováno v případě, že měsíc dva tři bychom nezvládli částku 2.618 Kč uhradit. Pouze by se prodloužila celková doba původně sjednaného investování.

Jak dlouhodobou HYPOTÉKU splatit za 18 let?

Jedna z dalších výhod je, že takto rozdělené platby, tj. pravidelná splátka hypotéky 7.382 Kč a tvorba finanční rezervy formou investování měsíční částkou 2.618 Kč, vám umožní mít splacenou hypotéku za 18 let. Všimněte si, že v první variantě, kdy budete celou měsíční částkou 10.108 Kč splácet hypotéku, budete mít splaceno až po 20 letech.

Jak je to vůbec možné? 

Důvod je prostý – splátkou hypotéky v bance se peníze utrácejí, naopak investovanou částkou se peníze zhodnocují. V praxi to pak znamená, že po 18 letech splácení hypotéky zbývá uhradit částku 950.775 Kč. No, a stav investičního účtu po 18 letech zhodnocování pravidelných měsíčních vkladů je 1.107.283 Kč. Investováním získáme dostatek prostředků k jednorázovému splacení celé hypotéky. Navíc vám zůstane částka 156.508 Kč k dispozici pro vaše další potřeby na vašem investičním účtu.

Samozřejmě je zde další možnost splatit hypotéku ještě dříve. To umožní investování buďto větší měsíční pravidelné částky, nebo jednorázové částky v průběhu investičního období, v našem případě tedy kdykoliv v průběhu 18 let. Čím více investujete, tím dříve vytvoříte potřebné množství peněz pro dřívější jednorázové splacení celé hypotéky.

Existuje několik možností, jak s touto druhou variantou pracovat. Záleží, v jaké situaci se nacházíte. Každopádně tuto variantu využívám pro své klienty ať už v případě koupi nemovitosti, nebo pak při refinancování stávající hypotéky, či kombinací úvěrů na bydlení.

Zaujala, a pomohla vám tato varianta v rozhodování, zda nadále platit drahý pronájem nebo si pořídit vlastní bydlení? Pokud ano, tak se určitě obraťte na vašeho specialistu či poradce. Jestliže vám tuto možnost nenabídl, má to dva důvody – buď ji nezná, nebo jeho péče o vás není pro něho důležitá. V tom případě mi napište a spočítám vám, jak by tato varianta vypadala konkrétně pro vás.

Jestliže máte již svoji hypotéku a líbí se vám možnosti mít ji splacenou dříve, než je uvedeno v úvěrové smlouvě, a to za stejnou výši měsíční platby, dejte mi o tom vědět. V tomto případě bude pro vás možností více.